Vente d'un logement en copropriété

Le vendeur d'un lot de copropriété doit transmettre à l'acquéreur des documents sur la copropriété et sur le lot mis en vente, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente.

À défaut de promesse de vente, ces documents sont fournis à l'acquéreur avec le projet d'acte authentique de vente, à l'exception des informations concernant l'état financier de la copropriété.

La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur.

Informations sur l'organisation de la copropriété

• Fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti

• Règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe
• Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

Toutefois, ces documents ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.

En cas de vente ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de parking, cave, garage...), les documents suivants ne sont pas exigés :

• Procès-verbaux des assemblées générales
• Carnet d'entretien
• Notice d'information.

Informations sur l'état financier de la copropriété et du vendeur 

• Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente
• Sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires
• État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, montants de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur.

Dossier de diagnostics techniques du lot vendu

Le dossier de diagnostics immobiliers comprend les éléments suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE),
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949,
• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante,
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans,
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans,
• État relatif à la présence de termites permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque
• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

Le vendeur doit également mentionner à l'acquéreur :

• la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
• et le risque de présence de mérule (champignon) lorsque le logement est situé dans une zone ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral de présence d'un risque de mérule. L'arrêté est consultable en préfecture du département ou sur son site internet.

En l'absence de ces documents, l'acquéreur peut renoncer à la vente. Il dispose d'un droit de rétractation.

Après la signature du compromis de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement. Ce délai part à compter du lendemain :

• de la remise en main propre de la promesse
• ou de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse de vente.

Lorsqu'il n'a pas été signé de compromis de vente, l'acquéreur dispose d'un  délai de réflexion de 10 jours à compter du lendemain :

• de la remise en main propre du projet d'acte
• ou de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le projet d'acte.

Si le dernier jour du délai de rétractation ou de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de rétractation ou de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

À la demande du vendeur ou du notaire chargé de rédiger l'acte de vente, le syndic doit fournir au notaire un état daté de moins d'1 mois à la date de la signature de l'acte. Ce document fait le bilan des charges de copropriété liées au lot de copropriété. Le document se présente en 3 parties :

• Sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires
• Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire vendeur
• Sommes qui devraient incomber à l'acquéreur du lot.

Enfin, l'état daté indique :

• la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,
• l'objet et l'état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Le montant de l'état daté est libre. Il est fixé dans le contrat du syndic à la rubrique "Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires". Il est facturé au copropriétaire vendeur.

Information concernant les parties

L'acte de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.

Informations concernant le bien

L'acte de vente doit mentionner les informations suivantes :

• Adresse du bien
• Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
• Descriptif détaillé du bien (sa superficie...), ses équipements et annexes
• Existence d'une hypothèque et/ou servitude.

Le solde du prix de vente, ainsi que les frais d'acte notarié, doivent être versés à la signature de l'acte de vente.

Vous pouvez estimer le montant des frais d'acquisition immobiliers et comprendre leur répartition entre les taxes pour l'État et la rémunération du notaire, à l'aide de ce simulateur :

Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou l'acheteur du changement de propriétaire dès que la vente est réalisée (après la signature chez le notaire).

Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic sans délai, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le courrier adressé au syndic doit préciser :

• les noms, prénoms et domicile de l'acquéreur,
• ceux du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire,
• les conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire dans un accord conclu entre le vendeur et l'acquéreur.